Daň z prodeje družstevního bytu vás může stát statisíce. Nebo taky nic

Při prodeji nemovitosti, resp. bytu, je třeba ve většině případů uhradit daň z příjmu. Je však nemálo případů, které tuto povinnost změkčují tak, že mnoho prodávajících je od daně osvobozeno. Pokud mluvíme o prodeji nemovitosti, předpokládá se, že je to byt či dům v osobním vlastnictví. Tento typ daně se však týká i prodeje družstevního bytu. Avšak pravidla se mírně liší.

Při prodeji družstevního bytu se reálně neprodává byt jako takový, ale družstevní podíl, neboť vlastníkem bytu je bytové družstvo, které je zapsané na listu vlastnictví v katastru nemovitostí. Příjem z prodeje družstevního podílu se u fyzických osob sice řídí stejným zákonem (č. 586/1992 Sb. o daních z příjmu), ale jinými odstavci.

Pokud platíte, daň, platíte ji z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou kupní

Respektive u družstevního bytu je to rozdíl mezi prodejní cenou a nabývacím podílem. Aktuální platná sazba je 15 % nebo 23 % z ceny po odečtení výdajů. Nižší sazba platí pro část základu daně do 36násobku průměrné mzdy, 23 % je pro část základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy. Pro rok 2025 je 36násobek průměrné mzdy vypočtený na 1 676 052 Kč. Pokud jste prodali družstevní byt v roce 2025, platíte do této částky daň ve výši 15 %. Z částky přesahující pak zaplatíte 23 %.

Ne však z celé prodejní ceny. Od té se totiž odečítá cena, za kterou jste byt koupili. Pokud jste jej koupili například před třemi lety za 3 miliony a nyní jej prodáváte za 5 mil., budete platit daň z částky 2 mil. Kč, a to podle výše uvedených daňových pravidel.

Samozřejmě že je lepší počkat s prodejem bytu na dobu, až splníte podmínky pro osvobození daně. Někdy to ovšem možné není. Nicméně pokud to jde, ušetříte nemalé peníze. V případě, který jsem uvedla, prodávající zaplatil z 2 milionů 325 916 korun finančnímu úřadu.

Rozhoduje, jak dlouho byt vlastníte

Pokud můžete počkat pět let nebo si hodláte za utržené peníze pořídit nový vhodnější byt, daně platit nebudete. Osvobození od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu je uvedeno v § 4 odstavci 1), písmeno q) Zákona o dani z příjmu.

Jedná se ve smyslu zákona o příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci (což je i bytové družstvo). Od daně z příjmu při prodeji družstevního bytu je podle toho fyzická osoba osvobozena, pokud družstevní byt vlastní 5 let. Jestliže jste ho zdědili, započítává se do doby i zůstavitel (tedy ten, po kom jste dědili).

A pozor – právě zde často dochází k nedorozumění. Protože prodloužení časového testu pro osvobození od daně z příjmu z 5 na 10 let, ke kterému došlo 1. 1. 2021, se vztahuje pouze na nemovitosti v osobním vlastnictví nabyté po tomto datu. Netýká se tedy bytů v družstevním vlastnictví.

Když se z prodeje financuje další nemovitost

Druhá možnost osvobození od platby daně je, pokud peníze z prodeje použijete na řešení bytové potřeby, což je stejné, jako při prodeji bytu v osobním vlastnictví.

Další častá mýlka je, že majitel družstevního bytu se při prodeji domnívá, že splňuje nárok na osvobození od daně z příjmů, pokud bydlí v bytě minimálně dva roky před prodejem. To se ovšem opět vztahuje pouze na byty v osobním vlastnictví.

Přitom podle účetního portálu Pohoda není nutné mít pro účely osvobození v nemovitosti trvalé bydliště, podstatné je, že zde poplatník fakticky bydlel. Důkazní břemeno nese vždy poplatník, který musí správci daně doložit, že v nemovitosti skutečně pobýval. Prokázat to lze například doručovací adresou poštovní korespondence, výpovědí sousedů, spotřebou energií a dalšími podobnými důkazy.

Daňoví odborníci se v tomto směru zabývali formulací „bydlet bezprostředně před prodejem“. Je to logické, pokud se nemovitost má prodat a nový majitel chce převzít prázdnou nemovitost, musí se stávající vlastník odstěhovat dříve. Splňuje pak tuto podmínku? Odborníci se domnívají, že ano.

Pokud se totiž z nemovitosti odstěhuje, ale zároveň podniká aktivní kroky k jejímu prodeji, např. nemovitost vyklízí, připravuje k prodeji, rekonstruuje, lze takovou situaci považovat za splnění podmínky pro osvobození.

Podle závěru Koordinačního výboru Komory daňových poradců lze příjem z prodeje osvobodit i tehdy, pokud měl poplatník více stálých bydlišť. Klíčové je prokázání trvalého užívání daného bytu či domu.

Zákon nevylučuje možnost mít více bydlišť současně a osvobození tak může platit pro každé z nich, pokud jsou splněny zákonné podmínky.


Zdroj: RealityČechy.cz, 23. 1. 2026 00:00