Témata a komentáře

Žádný pronájem, příjmy z Airbnb se daní jako příjmy z podnikání, řekl soud

Publikováno 23.08.2021
Autor: Ing. Tomáš Hajdušek

Provozovatelka krátkodobého pronájmu skrze Airbnb neuspěla u pražského soudu ohledně sporu s finanční správou, jak má správně danit příjmy.

Provozovatelka sice argumentovala tím, že neposkytuje doplňkové služby, ale soud se přiklonil na stranu finančního úřadu. Své rozhodnutí přitom zdůvodnil tím, že aby šlo o pronájem, muselo by se jednat o zajištění bytové potřeby. Proti rozsudku lze nicméně podat kasační stížnost. Na případ upozornil s odkazem na daňového poradce Tomáše Hajduška server Lupa.cz.

Poskytovala jsem ubytování bez doplňkových služeb, tvrdila provozovatelka

Městský soud v Praze se ve sporu o charakter příjmů skrze platformu Airbnb přiklonil na stranu finančního úřadu. Ten provozovatelce krátkodobého pronájmu prostřednictvím Airbnb doměřil daň z příjmů za rok 2017, jelikož podle něj chybně zdanila příjmy podle § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z pronájmu) a nikoli jako příjmy z podle § 7 (příjmy ze samostatné činnost, konkrétně z podnikání).

Provozovatelka argumentovala tím, že se v jejím případě o příjmy dle § 7 zákona o daních z příjmu nejedná, neboť nájem byl poskytnut bez doplňkových služeb. Dále uvedla, že důkazní břemeno ohledně tvrzení, že poskytovala ubytovací služby, a proto by její příjem měl být zdaněn podle § 7 zákona o daních z příjmů, nese správce daně. Úřad podle ní navíc rozhodl o zařazení příjmů do § 7 jen dle toho, že pronajímala skrze platformu Airbnb.

Žalobkyni dále vadilo, že finanční úřad nespecifikoval, co znamená pojem „dlouhodobý“ a proč délku trvání nájmu ověřoval pomocí příchozích plateb na bankovní účet žalobkyně. Provozovatelka rovněž tvrdila, že výslech svědka nebyl veden objektivně a že z něj vyplývalo, i když samotnou nemovitost nenavštěvuje, že neposkytuje ubytovací služby, nýbrž nájem.

Podstata Airbnb je poskytnutí služby, kontroval úřad

Finanční správa tvrzení pronajímatelky odmítla a uvedla, že své rozhodnutí nezaložila pouze na tom, že žalobkyně využívala internetový portál Airbnb, i když vyšla z podstaty společnosti Airbnb, která zprostředkovává zájemcům krátkodobé ubytování. Z veřejně dostupných zdrojů je zřejmé, že Airbnb klade základní požadavky na poskytovatele ubytování spočívající v poskytnutí „služeb“, které jsou hosty očekávány (např. poskytnutí toaletního papíru, mýdla, ručníku, povlečení pro každou postel atd.), doplňuje se v rozsudku.

Finanční úřad se nicméně především zabýval charakterem a časovým úsekem poskytovaného ubytování. Z žalobkyní předložených výpisů z účtu úřad zjistil, že platby z internetové platformy Airbnb přicházely žalobkyni průměrně jednou za dva dny (134 plateb za 8 měsíců). Zjevně se tedy podle berňáku nemohlo jednat o dlouhodobý nájem. Co se týče výslechu svědka, označil jej finanční úřad za nevěrohodného, jelikož svědek rovněž uvedl, že nemovitost nenavštěvuje, neví, co s předmětnou nemovitostí žalobkyně dělá, ani jaké služby mohou nájemníci využívat.

Poskytnutí ubytování skrze Airbnb nesaturuje bytovou potřebu, určil soud

Pražský soud pak dal za pravdu finančnímu úřadu a s tím, že ustanovení o nájmu bytu lze na vztah poskytovatele ubytování a zájemce o něj aplikovat jen v případě, že účelem poskytnutí nájmu je zajištění bytových potřeb nájemce. Na rozdíl od zajištění bytových potřeb člověka, poskytnuté ubytování skrze Airbnb nemůže naplnit zákonem předvídaný účel nájmu bytu, neboť nesaturují jeho potřebu bydlení, ale uspokojí jeho potřebu na ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu podle § 2326 občanského zákoníku, píše se v rozsudku.

V tomto ohledu soud dále doplnil, že právní norma výslovně rozlišuje nájem a poskytnutí ubytovacích služeb, a to jak v rovině soukromoprávní (shora provedené vymezení v občanském zákoníku), tak i v dále navazujících posouzeních pro další veřejnoprávní vztahy, např. již zmíněný živnostenský zákon a dále v tomto případě pro určení charakteru příjmů zákona o daních z příjmů. Není tak podle soudu příliš podstatné, zda je nájem vymezen jako tzv. „holý nájem“, ale jak je tato činnost prováděna.

Zda se jedná o pravidelnou činnost, poskytuje se na relativně krátkou či předem vymezenou přechodnou dobu, je nabízeno způsobem, který svědčí o zacílení na osoby, které nehledají uspokojení bytové potřeby, ale potřeby přechodného ubytování – internet, tisk, letáky, kromě ubytování poskytnuty i další služby jako úklid, neprovádění běžné údržby, cena je vázána na krátké časové období apod. Všechny tyto aspekty podle názoru soudu vedou k závěru, aby byly rozlišeny shora uvedené právní instituty nájem a ubytování. Pokud charakteristickým pro takové rozlišení zejména judikatura spatřuje uspokojování příslušných potřeb, je posouzení jednotlivých aspektů, jak je uvedl žalovaný v odůvodnění rozhodnutí, podstatné pro takové vymezení a podle názoru soudu tak dostatečně vede k odlišení nájmu a ubytování, určil soud.

I kdyby provozovatelka poskytovala pouze „holý nájem“, jak namítala v odvolání proti rozhodnutí finančního úřadu a opakovala v žalobě, nelze podle soudu vzhledem k četnosti plateb, které za něj obdržela, a dalších charakteristických údajů již uvedených, které v sobě nese samotná aplikace Airbnb (inzerce, časové omezení ubytování, cena kalkulovaná za den/týden, případný úklid a neprovádění běžné údržby) dovodit, že tím byl naplněn též účel nájmu, tedy zajištění bytových potřeb nájemce. Soud souhlasil s finančním úřadem i ohledně hodnocení výpovědi svědka a neshledal na postupu berňáku nic závadného.

Že patří příjmy z Airbnb pod podnikání, tvrdí úřady už dlouho

Že jsou příjmy z krátkodobých pronájmů skrze Airbnb v drtivé většině příjmy z podnikání, tvrdí finanční správa dlouhodobě. Svůj názor na problematiku zformulovala před čtyřmi lety v materiálu „Informace k daňovému posouzení povinností poskytovatelů ubytovacích služeb (Airbnb a další)“, který zveřejnila na svých webových stránkách. Materiál finanční správy velice podrobně popisuje všechny povinnosti poskytovatele ubytovacích služeb.

Jaký je rozdíl mezi ubytovací službou a pronájmem

Rozdíl v provozování pronájmu a poskytování ubytovacích služeb je z pohledu zdanění fyzické osoby poměrně velký. Pronájem nemovitosti na dobu delší než 48 hodin je osvobozen od DPH, daní se sazbou daně z příjmů ve výši 15 %a nepodléhá platbě sociálního a zdravotního pojištění. Navíc lze od příjmů odečíst odpisy nemovitosti, pokud ji máme v majetku, a přesto běží časový test na osvobození od zdanění při případném prodeji. Těžko budeme hledat výhodnější režim, upřesnil serveru Podnikatel.cz Richard Jahoda, Managing Partner společnosti Grinex Czech Republic.

Jak doplnil Jahoda, ubytovací služby naopak podléhají DPH v sazbě 15 % a hlavně je třeba platit pojistné na sociální a zdravotní pojištění. Jedinou relativní výhodou může být vyšší výdajový paušál ve výši 60 % oproti 30 % u pronájmu.

Jaké další povinnosti jsou u ubytovacích služeb

Fyzické osoby, které poskytují ubytovací služby, mají navíc další povinnosti.

Podnikající fyzická osoba vede:

  • účetnictví v souladu se zákonem č. 563/1991 Sb. o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů, nebo
  • daňovou evidenci v souladu s § 7b zákona o daních z příjmů, nebo
  • záznamy o příjmech a evidenci pohledávek vzniklých v souvislosti se samostatnou činností, pokud bude uplatňovat výdaje procentem z příjmů podle § 7 odst. 7 zákona o daních z příjmů,
  • evidence o dosahovaných příjmech, výši pohledávek a o hmotném majetku používaném pro výkon činnosti podle § 7a odst. 7 zákona o daních z příjmů.


Fyzické osoby pak samozřejmě mají i registrační povinnost a musí podat přihlášku k registraci k dani z příjmů fyzických osob u příslušného správce daně do 15 dnů ode dne, ve kterém

  • započaly vykonávat činnost, která je zdrojem příjmů ze samostatné činnosti, nebo
  • přijaly příjem ze samostatné činnosti.


Místně příslušným správcem daně fyzické osoby je finanční úřad podle adresy místa jejího trvalého pobytu.


Zdroj: Podnikatel.cz 23.08.2021 (06:06:08)